מנסיון מצטבר של פרויקטים רבים בתחום התמ"א הדמות החשובה ביותר לאחר החתימה על החוזה, ובחלקים מסויימים אף במהלך המשא והמתן הינו מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות.
בדרך כלל הקבלן או היזם יבקשו מפקח רזה, חסר סמכויות, נידף ברוח אשר לא יפריע לקבלן בעבודה, לא יקבל שכר ראוי, על מנת שלא תהיה לו מוטיבציה רבה מידי וזמן בשפע לפקח.
מדוע המפקח כה חשוב ומה תפקידיו ?
המפקח הוא חמשת החושים של בעלי הדירות, העיניים, הידיים והזרוע הארוכה אשר אמונה ואמורה להגן על בעלי הדירות, לדאוג שהפרויקט יצא לפועל וחשוב מכל להיות הגורם המכריע כאשר מתעוררות בעיות.
צריך להיות ברור לכל בעל דירה ולכל דייר כאשר הוא מתקשר בתמ"א 38 כי הוא אינו זז בלי מפקח בעל כישורים נסיון ושם טוב.
תפקידיו של המפקח משתרעים על שלושה שלבים של הפרוייקט, שלב המשא והמתן, שלב הגשת התכניות ושלב ביצוע הפרוייקט. בכל שלב ושלב למפקח תפקיד ייחודי כפי שיפורט
המפקח בשלב המו"מ והחוזה – לחוזה שני חלקים החלק המשפטי והחלק העובדתי. החלק העובדתי כולל למעשה את לב ליבו של החוזה, את הסוגיה שהיא בסיס המשא והמתן התמורות אותם מקבלים הדיירים אשר באות לידי ביטוי במפרט. ובכלל בחוזה ישנם חלקים המתייחסים לנושאים הנדסיים ומקצועיים. את הצד המקצועי בחוזה, בחינת המפרט, ייעוץ ביחס למפרט, בדיקת תכניות ותשריטים אמור לבצע המפקח .
המפקח הוא למעשה איש המקצוע אשר אמור ללוות את בעלי הדירות בכל שלב של המשא והמתן, לוודא שלא נשכחו עובדות במפרט, לוודא שהמפרט סוגר את כל הפינות ולא חסר דבר.
המפקח בשלב הגשת התכניות – התכניות הסופיות המוגשות לוועדה המקומית דרושים אישור וחתימת בעלי הדירות, ותנאי בל יעבור הינו אישור כל בעלי הדירות לכך מבחינת החוזה שבין הצדדים. רוב מוחלט של בעלי הדירות אינם מבינים בתכניות, אינם יודעים לקרא תכנית ואינם בעלי היכולת והקישורים להבחין ולהבין כי התכניות אכן תואמות במדוייק את ההסכם, ואם וככל שיש סטייה בין התכניות לבין ההסכם, הגורם אשר אמור לאשר או שלא לאשר ולהתריע הינו המפקח.
המפקח בשלב ביצוע העבודות – חשיבות המפקח בשלב ביצוע העבודות הינה קרדינלית, ותפקידיו הינם בדיקה ופיקוח על העבודות, בדיקת איכותן, התאמתן לתכניות,לתקנים ולאיכויות הנדרשות בהתאם להסכם ועל פי חוק.
מעמדו של המפקח בשלב ביצוע העבודות הינו קרדינלי וחובה להעניק לו סמכויות בחוזה, להכריע בחילוקי דיעות, לאשר ביצוע עבודות ובכלל בכל נושא בו יש חילוקי דיעות מקצועיים בין בעלי הדירות והמפקח לבין היזם, חובה כי למפקח תהיה הסמכות להכריע, וחובה כי בחוזה תהיה אפשרות לנקיטת סנקציות כנגד היזם, אם יפר את הוראות המפקח.
המפקח הוא אשר אמור לאשר סיום שלבים בהתאם לחוזה עם היזם, ככל שיש נושא של הקטנת ערבויות, וככל שישנו חשבון סגור לפרוייקט, המפקח הוא אשר אמור לאשר שחרור כספים מחשבון זה לצורך ביצוע העבודות.המפקח הוא שיאשר אם העבודה הסתיימה או לא הסתיימה, אם ניתן לשחרר את כלל הערבויות או לא.
בדרך כלל הרצון של יזם או קבלן הינו לקצץ את הכנפיים של המפקח, לא להעניק לו סמכויות, ובכלל לשלם לו כמה שפחות.
לא אחת מחבר המאמר מציין בפני דיירים כי תפקידו של המפקח הינו התפקיד החשוב ביותר בתהליך מבחינת בעלי הדירות, והוא אשר אמון מבחינת הדיירים על דאגה לאינטרסים שלהם בכל הקשור לצד המקצועי והמעשי של התקשרות בחוזה תמ"א 38.
תמ"א 38 אדוני המפקח
עו"ד אילן שלומוביץ
